Tecnologías que están transformando el Real Estate y marcarán el futuro del sector

Hablar del futuro del sector inmobiliario obliga a mirar más allá de los edificios.

La demografía sigue siendo una pieza fundamental. Cuando aumenta la población, ya sea por crecimiento natural o por inmigración, también crece la demanda de viviendas, oficinas, espacios comerciales e instalaciones industriales. Pero la población, por sí sola, no explica la evolución del mercado. También hacen falta una clase media con capacidad de ahorro y un sistema financiero suficientemente desarrollado para sostener esa demanda.

A esta ecuación se ha sumado otra fuerza que está cambiando con rapidez la manera en que concebimos, construimos y utilizamos los inmuebles: la tecnología.

Arquitectura, ingeniería y construcción ya no pueden trabajar de espaldas a estos avances. Nuevos materiales, sistemas conectados y herramientas digitales están entrando en distintas etapas del proceso inmobiliario, desde el diseño de un proyecto hasta la experiencia cotidiana de quien termina habitándolo.

Y esto no responde únicamente a una búsqueda de modernidad.

La necesidad de avanzar hacia modelos de mayor eficiencia energética y reducir emisiones también está empujando al sector hacia nuevas soluciones. Bien implementadas, estas tecnologías pueden contribuir al ahorro de recursos y, al mismo tiempo, abrir nuevas oportunidades de negocio.

Por eso cada vez será más importante que arquitectura, ingeniería y tecnología trabajen de manera coordinada.

¿Qué puede aportar la tecnología al sector inmobiliario?

La aplicación de nuevas tecnologías y materiales puede generar mejoras muy concretas:

• Procesos de construcción más eficientes.
• Reducción de costos.
• Un mejor aprovechamiento de los recursos.
• Ahorro energético.
• Mayor calidad de vida para los usuarios.
• Desarrollo de edificios más sustentables.

Algunas de estas soluciones ya están presentes. Otras apenas comienzan a mostrar hasta dónde pueden llegar.

Impresión 3D: construir de otra manera

La impresión 3D lleva tiempo dando sus primeros pasos dentro de la construcción y su desarrollo apunta a seguir creciendo.

Su utilidad no se limita a producir maquetas muy fieles al resultado final de una obra. Esta tecnología también permite imprimir elementos como muros completos, ladrillos e incluso ciertos materiales aislantes.

La implicación es importante porque modifica la conversación sobre cómo producir componentes de una construcción, cuánto material utilizar y qué procesos pueden automatizarse.

Todavía existe un largo camino por recorrer, pero la dirección resulta clara: la fabricación digital empieza a formar parte del lenguaje de la construcción.

Internet de las cosas: cuando el inmueble empieza a responder

Otra tecnología cada vez más relacionada con el Real Estate es el llamado Internet de las Cosas.

La idea es relativamente sencilla: objetos y dispositivos cotidianos permanecen conectados y pueden intercambiar información o ejecutar determinadas acciones.

En una vivienda, oficina o centro comercial, esto empieza a traducirse en espacios capaces de reaccionar a lo que ocurre dentro de ellos.

Ya existen termostatos que se encienden o apagan mediante sensores que identifican si hay personas presentes. También es posible utilizar un teléfono móvil para activar electrodomésticos, subir o bajar persianas, programar dispositivos eléctricos o desconectarlos cuando existe una sobrecarga en la red.

Para el usuario, esto significa comodidad.

Para el sector inmobiliario, abre una discusión más amplia sobre eficiencia, consumo energético y la manera en que una propiedad puede adaptarse a las necesidades de quien la utiliza.

La casa inteligente deja poco a poco de ser una idea futurista para convertirse en una expectativa de determinados consumidores.

Realidad virtual: conocer un inmueble antes de estar dentro

La realidad virtual tiene una aplicación especialmente interesante en un sector donde ver y experimentar un espacio influye directamente en la decisión de compra o renta.

Esta tecnología permite recrear una vivienda existente para visitarla sin necesidad de desplazarse físicamente.

También puede utilizarse en proyectos que todavía no han sido construidos.

Una persona puede recorrer virtualmente los espacios, comprender proporciones y hacerse una idea mucho más concreta de cómo se verá el proyecto terminado.

Eso cambia la experiencia tanto del cliente como de desarrolladores, arquitectos e inversionistas.

Lo que durante años dependió de planos, renders o imaginación puede empezar a experimentarse de una forma mucho más cercana.

Puede parecer que estamos hablando de una manera completamente distinta de vivir nuestras futuras casas. En realidad, son cambios que ya forman parte del proceso de transformación que acompaña a la globalización y al desarrollo tecnológico.

La tecnología no será el único cambio que enfrentará el Real Estate

Hay otra conversación que también puede modificar profundamente el comportamiento del mercado inmobiliario: el impacto de posibles políticas de renta básica sobre la propiedad y el uso de los inmuebles.

Si la sustitución entre personas y máquinas continúa creciendo y algún modelo de renta garantizada llega a consolidarse, es razonable esperar cambios en determinadas preferencias económicas.

Un subsidio permanente podría, por ejemplo, modificar los incentivos para ahorrar.

En el corto plazo podría existir una mayor propensión al consumo, algo que indirectamente beneficiaría al sector inmobiliario comercial.

También podría reducirse el incentivo para ahorrar a largo plazo. Si los descendientes recibieran igualmente una renta garantizada, las herencias podrían perder parte de su peso y algunas personas podrían optar por aumentar su consumo presente.

Aquí entramos en un terreno especialmente relevante para el sector residencial.

Comprar una vivienda es, para muchas personas, una de las decisiones económicas más importantes de su vida. Un esquema de subsidio permanente podría modificar la lógica tradicional de comprar y poseer hacia una mayor preferencia por alquilar y utilizar.

Es decir, podría reforzar un modelo más cercano a la economía colaborativa: aprovechar recursos existentes en lugar de adquirir necesariamente nuevos bienes.

Del propietario al usuario

Un cambio de esta naturaleza también podría influir en las políticas públicas.

Gobiernos nacionales o locales podrían decidir incentivar el alquiler y penalizar económicamente los inmuebles desocupados. Vancouver, por ejemplo, ya ha aplicado medidas en esta dirección con el objetivo de incrementar la oferta disponible y mejorar la asequibilidad de la vivienda.

Si esta lógica se extendiera, ciertas compañías podrían comenzar a adquirir grandes volúmenes de viviendas o desarrollar nuevas unidades destinadas específicamente al alquiler.

Eso podría dar origen a un mercado mucho más amplio de vivienda básica en renta.

Si esas unidades fueran alquiladas a beneficiarios de una renta garantizada, la percepción de riesgo podría disminuir y atraer a inversionistas institucionales.

Incluso fondos soberanos o fondos de pensiones de países donde no existan este tipo de subsidios podrían encontrar atractivo en ese mercado.

Nuevas oportunidades para inversionistas y desarrolladores

Un escenario de este tipo también abriría oportunidades para perfiles más oportunistas.

Algunos inversionistas podrían comenzar a buscar terrenos destinados actualmente a otro tipo de activos, pero con potencial para transformarse en desarrollos residenciales.

Los solares céntricos y otras ubicaciones demandadas por segmentos de mayor poder adquisitivo podrían aumentar considerablemente su atractivo.

Quienes estén dispuestos a asumir más riesgo y mantener una estrategia de largo plazo podrían empezar a adquirir este tipo de activos con bastante anticipación.

Al mismo tiempo, una parte importante de las unidades residenciales básicas podría ser construida, vendida y alquilada por compañías privadas sujetas a regulación y supervisión gubernamental.

Estas empresas podrían competir por grandes contratos públicos para desarrollar vivienda o decidir construir directamente por cuenta propia.

Si existiera un límite superior en los precios, ya fuera explícito o implícito, la presión sobre los costos sería evidente.

Y ahí la tecnología volvería a entrar en escena.

Quien pueda construir mejor y más barato partirá con ventaja

El uso intensivo de tecnología podría elevar las barreras de entrada al sector.

Las empresas capaces de construir con costos más bajos y utilizar soluciones tecnológicas escalables tendrían una posición mucho más competitiva.

Algunas incluso podrían optar por licenciar su propia tecnología e intentar convertirla en un estándar dentro de la industria.

La ventaja ya no estaría únicamente en tener acceso a suelo o capital.

También estaría en disponer de procesos, sistemas y conocimiento tecnológico capaces de producir vivienda de manera más eficiente.

Eso puede cambiar bastante el mapa competitivo del Real Estate.

El reto de un mercado de alquiler más flexible

Una renta garantizada podría reducir parte de la incertidumbre que actualmente enfrentan los arrendadores, pero también traería consigo un riesgo: una mayor rotación de inquilinos.

Si las personas cuentan con mayor flexibilidad para cambiar de vivienda, la ocupación podría disminuir conforme los edificios envejezcan, aparezcan mejores opciones o ciertas zonas comiencen a resultar más atractivas.

Las compañías podrían intentar reducir ese riesgo de distintas maneras:

• Promoviendo contratos de mayor duración, posiblemente con apoyo de la administración.
• Ofreciendo mejores condiciones a los inquilinos con más antigüedad.
• Construyendo viviendas más económicas de operar y actualizar.

Al mismo tiempo, propietarios y arrendadores podrían buscar aumentar sus márgenes mediante opciones de personalización y otros servicios complementarios de pago.

El inmueble dejaría de ser solamente un producto.

Se convertiría, cada vez más, en una plataforma de servicios alrededor de la experiencia de habitar.

El Real Estate que viene será más tecnológico

No todas estas transformaciones ocurrirán al mismo ritmo ni de la misma manera.

La impresión 3D, el Internet de las Cosas y la realidad virtual ya muestran aplicaciones concretas. Otros cambios relacionados con políticas de renta básica, hábitos de propiedad o nuevos modelos de alquiler pertenecen todavía a un escenario que dependerá de decisiones económicas, sociales y gubernamentales.

Pero hay una constante.

La tecnología tendrá cada vez más peso en la manera de diseñar, construir, operar, vender y habitar los inmuebles.

Las empresas que aprendan a utilizarla para reducir costos, aprovechar mejor los recursos y responder a nuevas expectativas del mercado tendrán una ventaja importante.

Desde mi perspectiva, el verdadero reto no será adoptar tecnología simplemente porque está disponible.

Será entender qué tecnologías resuelven problemas reales y cuáles pueden convertirse en una ventaja dentro de un mercado que seguirá cambiando.

Continuaré revisando estos avances y los posibles cambios que puedan transformar al sector inmobiliario.

Te espero en mi newsletter.