Es por demás decir que la demografía es clave para el sector inmobiliario. El aumento de la población, bien por crecimiento vegetativo o entrada de inmigrantes, alimenta la demanda de viviendas y otro tipo de inmuebles e instalaciones (comerciales, oficinas, industriales). Sin embargo, no basta con el aumento de la población. La aparición de una clase media con capacidad de ahorro y un sector financiero desarrollado son esenciales.

Hoy en día las nuevas tecnologías y materiales están dispuestos a revolucionar la vida de las personas y la arquitectura y el mundo de la construcción no se están quedando atrás. Cada día se avanza en la aplicación de estos avances en la construcción de nuevos inmuebles destinados a hacer más fácil la vida del cliente final.

Ante la vital importancia que en la situación global cobra la implantación de nuevos modelos de eficiencia energética, cuyo objetivo principal es la reducción de emisiones, pero también sería útil como dinamizador del mercado y generador de oportunidades de negocio. Así, se hace imprescindible que los mundos de la arquitectura, la ingeniería y la tecnología trabajen codo con codo con el fin de implementar de manera efectiva las mejores soluciones disponibles.

Gracias a las nuevas tecnologías y materiales se podría conseguir:

• Mejorar los procesos de construcción
• Ahorro en los costos
• Uso más eficiente de los recursos
• Ahorro energético y calidad de vida con el objetivo de construir edificios sustentables.

Tenemos como ejemplos de estas innovaciones:

Impresión 3D. La impresión 3D ya ha empezado a dar sus primeros pasos y parece que su ascensión será imparable. Esta tecnología permite, aparte de construir maquetas muy fieles a la construcción final, imprimir muros enteros, ladrillos, e incluso materiales aislantes.

Internet de las cosas. El sector inmobiliario tiene cada vez más relación con el llamado “Internet de las Cosas”. Desde casas particulares a oficinas, pasando por centros comerciales, cada vez más consumidores quieren vivir en casas inteligentes, concepto íntimamente ligado a la conectividad de dispositivos cotidianos como el teléfono móvil.

Muchas de estas funciones ya se están haciendo presentes en la construcción, con termostatos que se apagan o se prenden gracias a sensores que determinan si hay personas dentro de la casa o no, teléfonos móviles que sirven para encender electrodomésticos, subir o bajar persianas, poner en marcha aparatos eléctricos a una hora determinada o desconectarlos si hay sobrecarga en la red.

Realidad Virtual. Esta técnica ligada a la tecnología sensorial, en el ámbito de la construcción podremos reproducir una vivienda existente que podrá visitarse sin necesidad de desplazamientos o la recreación de espacios virtuales de edificaciones futuras y así tener la idea exacta de lo que se quiere construir.

Quizá la información anterior se torne a una nueva ideología en cómo vivir en nuestras futuras casa, pero es la realidad de nuestra globalización y de los cambios que nos llevan al avance como sociedad.

El impacto de las políticas de renta básica sobre la cuestión de la propiedad de los inmuebles es otra cuestión para considerar. Si la sustitución hombre-máquina crece y la renta garantizada se hace realidad podemos esperar cambios en las preferencias de los individuos. Por ejemplo, un subsidio permanente tendría efectos sobre el ahorro privado:

• Menores incentivos para ahorrar en el corto plazo. Como se comentó antes, una mayor propensión marginal a consumir beneficiaría, indirectamente, al sector inmobiliario comercial.
• Menores incentivos para ahorrar en el largo plazo. Las herencias tendrían menos sentido si los descendientes reciben también una renta garantizada. Esto llevaría a la gente a aumentar su consumo presente.

Comprar una vivienda es posiblemente la decisión económica más importante en la vida para un consumidor. De forma general un subsidio permanente cambiaría el paradigma imperante de comprar/tener a alquilar/usar. Es decir, reforzaría el modelo de economía colaborativa, basado en utilizar recursos existentes frente a la compra de nuevos bienes.

Como resultado, los gobiernos nacionales y locales podrían decidir incentivar el alquiler de vivienda imponiendo costes extra a los inmuebles desocupados. Vancouver está haciendo justo esto, en un esfuerzo por incrementar la oferta de vivienda y hacerla más asequible.

En este escenario ciertas compañías empezarían a comprar grandes stocks de viviendas y a construir nuevas, dando lugar a un mercado masivo de alquiler para viviendas básicas. Una vez estas unidades se alquilan a beneficiarios de renta básica el menor riesgo percibido atraería a los inversores institucionales. Curiosamente fondos soberanos y de pensiones de países donde no existen estos subsidios serían candidatos para hacerse con gran parte de este mercado.

Inversores más oportunistas podrían empezar a buscar suelos para desarrollos residenciales que hasta ahora albergan otro tipo de activos. Los solares céntricos y otras localizaciones preferidas por el segmento más alto, por ejemplo, estarían muy cotizados. Aquellos inversores propensos al riesgo con una estrategia a largo plazo pueden empezar a comprar activos con mucha antelación.

Las unidades residenciales básicas serían probablemente vendidas y alquiladas por compañías privadas sujetas a escrutinio y regulación gubernamental. Las empresas compiten por ganar grandes contratos de las administraciones públicas para construir estas viviendas o lo harían ellas mismas. Dado que habría un límite superior a los precios (explícito o no) las compañías concentran sus esfuerzos en reducir sus costes para maximizar el beneficio.

El uso intensivo de tecnología establecería altas barreras de entrada al sector, y aquellas empresas capaces de construir con costes más bajos y tecnología escalable partirían con ventaja para hacerse con el negocio. Algunas de estas optarán por licenciar su tecnología, intentando convertirla en un estándar.

Siendo cierto que la renta garantizada proporciona seguridad a los arrendadores, cabe reseñar un riesgo derivado de la mayor flexibilidad que traería consigo un subsidio permanente: la rotación de inquilinos. La ratio de ocupación disminuiría a medida que los edificios se deterioran, se construyen mejores viviendas o nuevos destinos se ponen de moda.

Las compañías intentarán mitigar la situación de varias maneras:

• Imponiendo contratos a más largo plazo. Para ello deberían conseguir apoyo de la administración.
• Ofreciendo mejores condiciones a los inquilinos más antiguos.
• Construyendo viviendas más baratas para operar y actualizar.

A la vez los vendedores y arrendadores de unidades básicas intentarían aumentar sus márgenes ofreciendo opciones de personalización y otros servicios de pago complementarios.

Pero toda esta información es según mi perspectiva y conforme vamos revisando los avances y probables cambios que vaya a tener todo el sector inmobiliario. Te espero en mi newsletters.