WeWork y sus inicios.

No hace mucho tiempo, WeWork se alzaba como el gigante de Manhattan, ocupando una posición privilegiada en el horizonte de la ciudad. Sin embargo, desde su apogeo en 2019, cuando alcanzó una valoración de mercado de asombrosos 47.3 mil millones de dólares, el panorama ha experimentado un cambio dramático.

En la actualidad, su valor se sitúa en menos de 300 millones de dólares, y las acciones de esta compañía estadounidense especializada en espacios de oficina han cerrado recientemente a tan solo 14 centavos, un 99 por ciento por debajo de su punto más alto de 13.71 dólares en abril de 2021.

No obstante, el impacto de WeWork en el mercado va más allá de meras cifras. A pesar de no ostentar una presencia física dominante, su influencia en la actividad de arrendamiento ha sido considerablemente significativa.

Desde sus inicios con una estrategia de marca sólida y un crecimiento rápido, WeWork se enfrenta en la actualidad a un cruce de caminos. Un momento desafiante y lleno de incertidumbre para sus clientes, empleados y miembros.

WeWork y su modelo de negocio.

Más allá de la situación de WeWork, el mercado de oficinas en su conjunto experimenta una creciente sensación de inquietud a nivel global. Aunque las cifras específicas varían considerablemente, las tendencias generales están mayormente alineadas a nivel mundial. Tanto inversores como destacados investigadores coinciden en que las modalidades de trabajo flexible llegaron para quedarse.

A partir de este escenario, surge una pregunta apremiante: ¿Deberán las oficinas adaptarse de manera similar al mundo minorista para mantener su relevancia? La celeridad en la satisfacción de las demandas del mercado a través del desarrollo e implementación de cambios necesarios se ha señalado como el factor distintivo entre los triunfadores y los que se quedan atrás.

El Desafiante Futuro de WeWork y su Impacto en el Mercado de Oficinas

Todo esto ocurre en medio de una transformación estructural en la demanda de espacios de oficina. Si consideramos los niveles de empleo actuales, podríamos esperar que la ocupación de oficinas sea un 5-6% mayor de lo que es en realidad. Esta brecha es tan grande en términos de espacio como todo el mercado de oficinas de Los Ángeles. Sin embargo, en lo que va del 2023, la asistencia a las oficinas ha permanecido prácticamente inalterada, manteniéndose en aproximadamente la mitad de los niveles previos a la pandemia.

Como resultado, los inquilinos están renovando sus contratos con menos frecuencia, optando en su lugar por abandonar por completo el espacio o trasladarse a espacios más pequeños en ubicaciones superiores. Prevemos que esta tendencia continúe, y que la tasa de vacancia aumente en los próximos 3 años tanto como lo hizo en los 3 años anteriores.

Estas condiciones de mercado desafiantes han impactado especialmente a las propiedades de Clase A en los principales mercados, precisamente el tipo de propiedades que WeWork tiende a ocupar. La mayoría de estas propiedades ha experimentado una absorción neta negativa en los últimos 12 meses; e incluso cuando la absorción ha sido positiva, ha sido eclipsada por la llegada de nueva oferta.

Londres vs Nueva York.

Tomemos como ejemplo a Londres y Nueva York, dos de los mercados más relevantes para WeWork. Las tasas de vacancia en ambos mercados han estado aumentando, alcanzando un 13.2% en Nueva York y un 8.7% en Londres. En Londres, los mercados de alquiler son más fuertes en áreas céntricas como el West End de Londres, con una tasa de vacancia del 6%, en comparación con los distritos centrados en oficinas como Canary Wharf, donde la tasa de vacancia se acerca al 15%. Además, en el Reino Unido, los edificios más pequeños con menos de 20,000 pies cuadrados tienen un mejor desempeño, con una tasa de vacancia promedio del 5%, en comparación con el 9% para edificios más grandes. La mayoría de las empresas de espacios flexibles y coworking tienen ubicaciones en estos vecindarios mixtos del centro y suelen ocupar espacios más pequeños, lo que les proporciona fundamentos de arrendamiento relativamente mejores.

En este contexto, WeWork podría ser una excepción, ya que muchas de sus ubicaciones ocupan más de 20,000 pies cuadrados. Sin embargo, el espacio ocupado por WeWork representa menos del 1% del espacio de oficinas total. Por lo tanto, aunque una posible bancarrota de WeWork no afectaría significativamente a los mercados de arrendamiento en general, el impacto localizado en edificios e inquilinos individuales sería significativo. En un mercado de oficinas débil como el actual, esto podría llevar a que algunos edificios caigan en incumplimiento. Es en esta posible propagación donde el riesgo a la baja es más severo

La Revolución de los Espacios Flexibles: El Cambio de Paradigma en la India

A pesar de los desafíos que afectan a nivel global, los ocupantes en la India han abrazado de manera rápida los espacios flexibles, atraídos por su versatilidad, agilidad y rentabilidad. Estos espacios han adquirido un papel fundamental en el portafolio de los ocupantes, representando alrededor del 10-12% del total en 2023, en comparación con el 5-8% previo a la pandemia en 2019, según las conversaciones con expertos de la industria.

Los espacios flexibles han emergido como una estrategia central para los ocupantes que buscan adoptar un modelo de espacio de trabajo descentralizado, ofreciendo una alternativa prometedora al paradigma tradicional. En contraste con los arrendamientos más cortos de 1-2 años previos a la pandemia, ahora los ocupantes optan por compromisos más prolongados de 3-5 años con operadores de espacios flexibles, con la intención de integrar estos espacios como una solución a largo plazo.

Hasta el primer trimestre de 2023, la penetración de los espacios flexibles en la India se sitúa en un 6.5% y continúa en expansión, impulsada por la rápida adopción de una estrategia de trabajo híbrido y descentralizado por parte de los ocupantes, con el propósito de crear entornos de trabajo modernos de manera eficiente desde el punto de vista de los costos.

En otros mercados de la región de Asia-Pacífico (APAC), el crecimiento de los espacios flexibles ha sido relativamente más lento, manteniéndose en torno al 2-4% de penetración. Estos espacios también han brindado a las empresas la agilidad necesaria para ajustar rápidamente sus operaciones, permitiendo una respuesta efectiva a circunstancias en constante cambio.

¿Qué sigue?

La demanda de espacios que ofrecen entornos de trabajo flexibles junto con comodidades cercanas, como restaurantes, tiendas, opciones de entretenimiento y ocio, ha experimentado un crecimiento significativo. Cada vez más, las personas desean la capacidad de trabajar, disfrutar de pausas para actividades y luego regresar a trabajar durante horas adicionales, todo ello en un mismo lugar. Esta tendencia es especialmente pronunciada en las regiones suburbanas y en áreas menos céntricas.

Este cambio en las preferencias ha presentado desafíos para WeWork. A diferencia de otros proveedores que han logrado abrir nuevas ubicaciones en respuesta a la evolución de la demanda, el enfoque de WeWork ha demostrado ser demasiado inflexible para adaptarse en los últimos cinco años, un error que sus competidores deben esforzarse en evitar.